Samedi 19 juillet 2008
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Lorsqu'un couple décide de l'acquisition d'un bien immobilier ou d’un investissement financier, le statut juridique de leur union - mariés, pacsés ou en union libre, implique dans chaque cas des
effets juridiques et patrimoniaux spécifiques. Le plus souvent, c'est au moment de la séparation du couple, pour cause de rupture de la vie commune ou de décès que les conséquences de ce choix
apparaissent.
Les dispositions ne sont toutefois pas intangibles et, sous le conseil recommandé du notaire, les couples ont toujours la possibilité de les aménager au gré des clauses spécifiques insérées, dans
le contrat de mariage, la convention du PACS ou de l'indivision ou encore dans l'acte d'acquisition du bien.
I. L’achat en commun d’un bien immobilier par le couple marié
Le régime matrimonial détermine les règles de gestion
applicables au patrimoine des époux ( A. Les différents régimes matrimoniaux). Sous la communauté, un bien ne peut être vendu ou mis en location qu'avec le consentement du conjoint s'il s'agit
d'un bien commun. S'il s'agit d'un bien propre ou si le régime du mariage est celui de la séparation de biens, il n'y a aucune autorisation à demander au conjoint.
A la dissolution du mariage, les rapports patrimoniaux entre les époux obéissent également à des règles particulières (B. La dissolution de la communauté, la liquidation du régime matrimonial et
le partage).
Les différents régimes matrimoniaux
Par Roux
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Lundi 7 juillet 2008
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La loi girardin
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La loi de Programme pour l’Outre mer a modifié le régime de réduction d’impôt
au profit des contribuables domiciliés en France et investissant dans les départements et territoires d’outremer (articles 199 undecies A et B du Code Général des Impôts).
Ce dispositif, communément connu sous le nom de Loi Girardin, a succédé depuis le 21 juillet 2003 à la Loi Paul.
Applicable à compter du 21/07/2003 et ce jusqu’au 31/12/2017, elle concerne les investissements réalisés :
Dans les DOM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion.
Dans les TOM : Polynésie française, Wallis et Futuna, Nouvelle-Calédonie, Mayotte,
St Pierre-et-Miquelon, Terres australes et antarctiques françaises.
La Loi Girardin s’applique à deux domaines :
L'investissement immobilier (article 199 undecies A du CGI) s’applique dans l’investissement directe d’une part et dans l’investissement indirect d’autre part par la souscription au
capital de sociétés de construction de logements, par la souscription au capital de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI).
L'investissement dans les secteurs productifs (article 199 undecies B du CGI) :
Mécanisme de la réduction d'impots de la loi girardin
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Par Roux
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Lundi 30 juin 2008
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L'hypothèque
Lorsque le banquier accorde des prêts, il le fait en grande partie avec des fonds qui ne lui appartiennent pas. Il doit de ce fait être prudent dans la gestion des
fonds qui lui sont confiés et souvent conforter sa position de créancier en prenant des garanties appelées sûretés.
C'est une sûreté réelle immobilière qui consiste à affecter un (généralement celui objet du prêt) ou plusieurs immeubles en garantie de remboursement du prêt. Cette
garantie permet au créancier de faire vendre le bien hypothéqué en cas de défaillance de l'emprunteur et de se payer sur le prix de vente en priorité à d'autres créanciers. Un même bien peut être
grevé de plusieurs hypothèques, elles prennent rang, successivement, à la date de leur inscription.
Elle doit être obligatoirement constatée par acte notarié généralement en même temps que l'acte de vente. Elle est inscrite à la conservation des hypothèques.
L'hypothèque est prise pour la durée du prêt + 2 ans, elle peut être prorogée par jugement rendu à la demande du créancier. Sa durée ne peut dépasser 35 ans.
Pour les prêts révisables, elle est prise pour la durée de rallongement maximum (si elle est prévue au contrat) + 2 ans.
Des droits de suite et de préférence sont attachés à
l'hypothèque
Samedi 21 juin 2008
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Le syndic de copropriété (Loi
du 10 Juillet 1965)
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Toute copropriété doit obligatoirement être gérée par un syndic, professionnel ou non. Ni salarié, ni prestataire, le syndic est un mandataire : il a pour mission d’administrer
la copropriété au quotidien, de la représenter et enfin d’exécuter les décisions de l’assemblée générale. La durée du mandat est fixée par l’assemblée générale
et ne peut, en tout état de cause, dépasser 3 ans (Décret du 17/3/1967, art 28).
La désignation du syndic
La copropriété a le choix de recourir à un syndic professionnel ou non professionnel. Lorsqu’il est professionnel, le syndic doit détenir une carte
de gestion immobilière délivrée par la préfecture, justifier d’une compétence reconnue, d’une garantie financière et d’une garantie de moralité.
L’assemblée générale désigne, en général, le syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25 de la loi du 10/7/65). Toutefois, lorsqu’il y a création d’une
copropriété, il peut être nommé provisoirement par le règlement de copropriété.
Les obligations du syndic...
Par Roux
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Vendredi 13 juin 2008
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Le dispositif "Borloo populaire"
Fiscalement plus attractif, avec des loyers se situe 20% en-dessous de ceux du "Robien recentré". Il a l'avantage de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus
bruts.
Sa durée peut s'étaler sur 15 ans au lieu de 9 ans maxi en Robien recentré. A l'issue des 9 ans de location, le propriétaire peut bénéficier par périodes de 3 ans et
pour 6 ans maximum, d'une prorogation du dispositif avec un taux d'amortissement de 2.5 % par an en cas de poursuite, de renouvellement ou de changement du titulaire du bail.
• Il peut s'appliquer aux logements neufs acquis dès le 1er janvier 2006.
• Il accorde aux propriétaires de logements neufs destinés à la location la possibilité d'amortir leur bien à hauteur de 65% du montant de l'investissement sur 15 ans.
Conditions à respecter pour bénéficier des avantages de la loi borloo populaire
Ce dispositif introduit dans le droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé "Borloo populaire", pour favoriser la création d'une offre locative à des niveaux de loyers fixés à 70 % des
loyers de marché et réservée à des locataires disposant de ressources modestes.
Par Roux
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Jeudi 5 juin 2008
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Une assurance vie pour préparer l’avenir !
Grâce à sa grande souplesse, l'assurance vie constitue une réponse à de nombreuses préoccupations : protection de l'avenir de ses proches, organisation de la
transmission du patrimoine, couverture d'un emprunt. Mais elle permet également de préparer plus sereinement l'avenir : retraite, épargne de précaution.
Pour choisir la formule la mieux adaptée à ses besoins, il est nécessaire de connaître les principaux mécanismes et les différentes formules de l'assurance vie.
Le contrat d’assurance en cas de vie permet le versement d’un capital ou d’une rente si l’assuré est en vie au terme du contrat. L’assurance en cas de vie répond à
un besoin de sécurité personnelle.
En cas de décès, le capital sera verser au(x) bénéficiaire(s) désigné(s) sans frais de succession. L’assurance vie est un excellent outil pour transmettre une rente ou un capital.
Les critères à prendre en compte avant de souscrire un contrat :
La durée du contrat
Elle doit bien sûr être envisagée en tenant compte de l’objectif de départ (achat, immobilier, retraite…)
Toutefois, pour tirer le meilleur bénéfice d’un contrat d’assurance vie et de la fiscalité qui y est attachée, mieux vaut envisager un engagement d’une durée minimale de huit ans.
Tout connaître sur les contrats d'assurance vie
Par Roux
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Jeudi 29 mai 2008
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LE PACS
Les obligations des partenaires
Ils doivent s'apporter une aide mutuelle et matérielle et sont tenus solidairement, à l'égard des tiers, des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante et
pour les dépenses relatives au logement.
Attention, la réforme des successions et des libéralités applicable à compter du 1er janvier 2007 prévoit que l'aide matérielle réciproque soit proportionnelle aux facultés financières de chacun.
La solidarité à l'égard des tiers (pour les dettes de la vie courante) est écartée en cas de dépenses manifestement excessives.
Le régime des biens
la réforme des successions et des libéralités applicable à compter du 1e` janvier 2807 fait aussi une incursion du côté du pacte civil de solidarité, Il convient donc ici, de faire une distinction
temporelle car en effet, fa séparation de biens devient la règle.
A partir du 1er janvier 2007 :
Le régime de !'indivision par défaut est supprimé et remplacé par une séparation de biens s'appliquant â défaut d'autre choix par les partenaires. Chacun d'eux peut alors prouver par tous les
moyens qu'il a la propriété exclusive d'un bien et, faute de preuve d'une propriété exclusive, les biens sont censés être en indivision à chacun pour moitié.
Les partenaires, s'ils le souhaitent, peuvent préférer soumettre sur option au régime de l'indivision !es biens qu'ils acquièrent ensemble ou séparément.
Cette possibilité constituait auparavant le régime par défaut, son aménagement en option est destiné à facilité la gestion des litiges. Les règles de fonctionnement sont examinées
ci-après.
Tout connaître sur le PACS
Par Roux
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Vendredi 23 mai 2008
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A compter de l'imposition des revenus perçus en 2006, l'abattement de 20 % qui était jusqu’à présent applicable à certains revenus (salaires, revenus non salariaux
des adhérents d'AA ou de CGA) est intégré dans les taux du barème de l’impôt sur le revenu.
Corrélativement, des mesures de correction ont été prévues pour les revenus qui n’entraient pas dans le champ d’application de cet abattement. S’agissant des revenus de capitaux mobiliers, des mécanismes de correction ont été prévus pour certains d’entre eux.
• les revenus distribués éligibles à la demi-base, l’abattement de 50 % est ramené à 40 % et l’abattement annuel de 1 220 € ou 2 440 €, selon la situation familiale du contribuable, est porté
respectivement à 1 525 € ou 3 050 €.
Par Roux
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Vendredi 23 mai 2008
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Dans le cadre de l'harmonisation européenne de la fiscalité de l'épargne, la
Directive communautaire relative à la fiscalité des revenus de l'épargne sous forme de paiement d'intérêts (adoptée le 3 juin 2003), autorise chaque État européen à imposer les intérêts perçus par
ses résidents.
Pour assurer cette taxation effective, la convention pose le principe de la transmission, obligatoire et systématique, par l'agent payeur de l'État de la source des revenus d'un contenu minimal
d'informations à l'État de résidence du bénéficiaire, marquant ainsi la fin du secret bancaire dans la Communauté européenne.
Toutefois, certains Etats ont souhaité maintenir ce secret bancaire : en contrepartie, ils sont tenus de pratiquer une retenue à la source.
Ainsi, par dérogation, la Belgique, le Luxembourg et l'Autriche ne sont pas tenus de mettre en oeuvre immédiatement d'échange informatisé sur les comptes de ressortissants étrangers.
Ces pays sont autorisés, pendant une période transitoire de 7 ans, à pratiquer sur ces intérêts une retenue à la source de :
•15 % pendant trois ans (intérêts versés de 2005 à 2007)
•20 % pendant les trois années suivantes (intérêts versés de 2008 à 2010)
• et 35 % par la suite, c'est-à-dire à partir de 2011.
Par Roux
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Lundi 19 mai 2008
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15:15
Le PACS prend fin de plusieurs manières :
soit d'un commun accord, soit par le décès de l'un des partenaires, soit par le mariage, soit d'une manière unilatérale. Ce dernier cas est la caractéristique du PACS qui peut donc être rompu à
tout moment, en signifiant (par huissier) sa décision et en adressant une copie au greffe du tribunal d'instance. Le pacte prend fin trois mois après la signification. Le partenaire auquel la
rupture est imposée peut obtenir réparation du préjudice éventuellement subi en cas de faute tenant aux conditions de la rupture.
2 - Les incidences fiscales
Donations et successions
Les donations et successions entre les partenaires d’un PACS bénéficient d’un régime particulier.
• Successions :
Attention, la signature d’un PACS ne rend pas les partenaires héritiers l’un de l’autre : pour qu’il en soit ainsi, un testament est nécessaire.
Les partenaires de PACS sont exonérés sur la part qu’ils reçoivent de leur conjoint décédé à compter des successions ouvertes dès le 22 août 2007. L’abattement de 20% sur la valeur vénale de
l’habitation principale s’applique également au partenaire pacsé occupant ce logement à titre de résidence principale au moment du décès.
Pour en savoir plus
http://www.investir-defiscaliser.net/succession/pacs.htm
Par Roux
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